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民事商事案例

2020-02-27 代签房屋买卖合同赔偿损失46.9万元 ——是过失还是阴谋

基本案情


一审法院认定事实:房某系涉案房屋所有权人。20166月,房某作为甲方(阴某代签)与乙方(买方某),房产中介作为丙方,签订《**房产转让居间合同》一份,约定:甲方拥有转让权的房屋,经丙方居间服务,转让该房屋及其附属设施给乙方,成交总价183万元;乙方同意在签约时支付甲方定金10万元,,,本合同签订生效后,甲、乙双方任何一方不得擅自提前终止,甲乙双方应在2016731日前至房屋权属所在地房产交易办证大厅办理产权验证等相关手续,否则视为违约;甲、乙双方任何一方违约应支付对方违约金10万元;发生争议,协商解决,协商不成向房屋所在地人民法院提起诉讼。

同日,阴某出具《产权人未到场承诺书》一份,承诺:本人系产权人父母,由于产权人因事不能到场,特委托本人到房产中介所,签订本出售合同,本人承诺,本人受产权人所委托,本人签订的协议意思表示均系产权人所授权,产权人愿意在合同约定的时间内,到房管交易中心签订合同,并接受审核。如果由于本人签订该协议后,产权人对该协议内容不同意,导致该协议无法履行,则本人同意承担违约责任,按照协议赔偿购买人违约金,特此承诺。同时,阴某出具收据一份,认可收到定金10万元。


2016年84日,律师事务所代表房某向中介寄送律师函一份,告知:房某长期居住在国外,从未授权阴某代理转让涉案房屋,对其所签合同亦不予认可。买方某认为,阴某违背诚实信用的行为,造成其损失,故诉。

诉讼中,经买方某申请,一审法院依法指定浙江某房地产估价有限公司进行评估,后该公司出具报告书,结论为房某的住宅房地产在价值时点2016731日的评估总价为229.9000元,按住宅部分建筑面积折算平均单价11380.06/平方米。买方某为此支付评估费6000元。


一审法院认为,本案系因房屋买卖合同纠纷引起的案件。根据双方的诉辩主张,本案争议焦点为:1.涉案房产转让合同是否有效;2.若合同有效,买方某要求解除合同的诉请,是否合法有据;3.若合同无效,买方某是否存在过错;4.买方某要求返还定金及赔偿差价损失的诉请是否合法有据。


关于焦点一,一审法院认为,根据法律规定,无权代理人以被代理人名义与他人签订的合同,系效力待定的合同,未经被代理人追认,对被代理人不发生效力,由行为人承担责任。本案中,涉案房产所有权人房某以明示方式拒绝追认阴某代理行为,因此该合同对房某不发生效力,应为无效合同。基于此,焦点二无须赘言。


关于焦点三,一审法院认为,当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。本案中,阴某自称系房某父亲,买方某已审查其持有的讼争房产三证和钥匙,并要求阴某出具的《产权人未到场承诺书》,且买方某、阴某系在专业房产中介的居间服务下签订房产转让合同,因此买方某已经尽到善意相对人的注意义务,对合同无效,不存在过错。


关于焦点四,一审法院认为,根据法律规定,合同无效后,因该合同取得的财产,应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。本案中,阴某违反诚实信用的行为导致了合同无效,存在过错,应当返还已收取买方某的定金10万元,并赔偿买方某丧失与他人另定合同的机会所产生的损失。关于认定差价的时间点的确定,一审法院认为,应以买方某获知阴某无权代理之日为差价时间点,本案中,房某于20168月初告知未授权阴某处分房产,买方某申请按照2016731日的市场价与合同约定价格的差额46.9万元予以赔偿,应予支持。诉讼中,阴某及中介经合法传唤,无正当理由拒不到庭应诉,视为放弃一审抗辩权利,应自行承担由此带来的法律后果。

一审判决阴某于判决生效后七日内返还买方某定金100000元并赔偿损失469000元。



阴某不服判决,提起上诉,理由是:一、根据新的证据显示,阴某与房某并非父子关系,一审认定事实错误。二、阴某年老体弱,智力存在障碍,不能正确表达自己的真实意思。一是阴某与房某非父子关系,但仍误认为其与房某系父子关系;二是阴某以明显不合理的价格出售房屋。根据证据显示,房某于2010120日购买案涉房屋,购房价格为1843540元,加上税费,原始价格为190万元,但出售给买方某时仅为183万元。此时,房价正处于急剧上涨时期,阴某以明显不合理的低价转让房屋,是违背常理的。阴某已是73岁的老人,年老体弱,上述事实说明阴某智力存在障碍,不能正确表达自己的真实意思。三、买方某对阴某的无权售房行为未尽谨慎注意义务,应承担相应的过错责任,,,,,,


终审判决结果

二审法院认定。阴某的上诉请求不能成立,应予驳回。维持一审法院的关键判决项。阴某于判决生效后七日内返还买方某定金100000元并赔偿损失469000;,,,,,,,





 

陈律师提示(购房人须警惕)

 

二审法院认为,根据《合同法》第四十八条的规定,行为人没有代理权、超越代理权或代理权终止后以被代理人名义订立的合同,未经被代理人追认,对被代理人不发生效力,由行为人承担责任。即无权代理行为未被追认的,有两项法律后果,一是对被代理人不发生法律效力,二是由行为人承担责任。本案中,阴某未经所有权人房某授权,擅自以房某的名义与买方某签订房屋买卖合同,构成无权代理。后房某明确不予追认,故案涉合同对房某不发生效力。但不发生效力仅是对房某不发生效力,在阴某与买方某之间仍发生相应的法律效力,有关法律后果及法律责任由阴某承担。同时,经查,阴某在签订合同时持有房屋三证,并签订《产权人未到场承诺书》,承诺其与房某系父子关系,已得到房某授权;如协议后,房某不同意协议内容,同意由其承担责任。上述事实表明,买方某在签订合同时是善意相对人,不存在明知阴某没有代理权而仍与其签订合同的主观恶意。故本案不存在阴某与买方某恶意串通损害买方某利益等法定无效的情形。因此,案涉合同对阴某及买方某合法有效,买方某有权依据合同请求阴某履行债务或赔偿损失。

     看起来买方某很幸运,经过二审终审取得最后胜诉的良好结果。但是,本案阴某待签合同者系1945年生人,上诉提出其存在智力障碍,不能正确表达其真实意思。能想象到他的个人财产状况吗?也就是说,陈律担心买方某至今未执行到判决书中胜诉金额56.9万元。已交出的定金10万元可能面临损失的风险。


     本案阴某与房某及中介是什么关系。

在合同签订五十天后房产大涨价,房某在违约后第一 时间发律师函,这些专业操作,在买方某起诉后,阴某与中介连开庭都都不出席。上诉以后提出自己存在智力障碍。 中介帮忙负责签订完美的承诺书,出庭说明情况的道义责任都不承担。

      购房人切记,小心与卖方代理人签合同。只要代理人一无所有,他们早就预计了最坏后果,就不过是落个名义上输官司。 购房的时候咨询律师时,顺便让律师帮你调查一下中介的历史诉讼大数据及其出庭情况。中介要组织一场看起来完美的买卖合同资料,不费吹灰之力,成套资料随时打印,许多购房人突然才发现房子不如意了,等你毁约,等你不要定金算了。咨询律师,可能避免十万五十万甚至一百万以上损失。避免自己背着钱赤膊上阵,做了别人暴发的炮灰。



      



宁波房产纠纷律师就找宁波陈春香律师团队,包括房屋买卖合同纠纷,房屋拆迁安置补偿合同纠纷,房地产开发经营合同纠纷,建设用地使用权合同纠纷等

    

 宁波律师团队陈春香律师团队主要成员:

 陈春香(微信号:188 9261 6768),专职律师,法学硕士,英语六级,毕业于湘潭大学法学院,具备多学科专业背景,客座法学教师。曾从事培训老师、招聘经理、猎头顾问、保险评估师等工作,20余年职业生涯、得天独厚的个人魔力打造独特律师执业风格。现为浙江铭生律师事务所高级合伙人,宁波市律师协会刑法及刑事诉讼专业委员会、婚姻家事专业委员会委员,宁波市金石榴女律师维权讲师团骨干成员。擅长承办重大疑难刑事辩护案件,复杂疑难婚姻家事、民商事案件。

        胡建华(微信号:136 8581 8481),专职律师,注册安全工程师,工商管理硕士(MBA),毕业于合肥工业大学管理学院。曾在外资、民营企业担任中、高层管理职位多年,负责人力资源、行政、科技项目申报、管理体系推进运行、公司法务等工作,精通ISO9001质量管理体系、ISO14001环境管理体系、OHSAS18000职业健康安全体系、TS16949汽车安全管理体系、安全标准化体系等。 


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